Valeur verte à Albi : la maison domine les ventes, et c'est elle qui décroche

Une ville qui vend d'abord des maisons

Le trait est peu commun. Sur les 671 ventes de logements anciens enregistrées à Albi en 2024, 354 portaient sur une maison et 317 sur un appartement. L'individuel l'emporte, ce qui n'arrive que dans une minorité de communes.

Le parc lui-même est cohérent avec ce marché : 4 081 maisons pour 9 392 appartements parmi les 13 977 diagnostics publiés, soit 29,2 % d'individuel, une part nettement supérieure à la moyenne du réseau.

Or la maison albigeoise est la plus exposée

C'est le croisement défavorable. Les maisons affichent 10,8 % de logements classés F ou G, quand les appartements restent à 5,4 %. Un rapport de un à deux.

Le type de bien qui domine les transactions est donc aussi celui qui porte le plus de mauvaises étiquettes. Le vendeur albigeois est en moyenne davantage concerné qu'un vendeur de grande ville, où le collectif absorbe l'essentiel du marché.

Ce que recouvre la valeur verte

L'expression désigne l'écart de prix entre deux biens comparables que seule l'étiquette énergétique sépare. Les notaires le mesurent chaque année sur les ventes réellement enregistrées, pas sur les prix affichés.

Leur étude parue en 2024 chiffre cet écart à environ 25 % pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement. La pénalité est donc deux fois plus lourde sur l'individuel.

Ce que cela représente ici, en euros

Rapportées au prix moyen albigeois de 180 416 €, ces proportions donnent des montants concrets : près de 45 100 € pour une maison classée G, environ 21 650 € pour un appartement.

Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local. Elles situent l'ordre de grandeur de ce qui se joue, elles n'estiment pas un bien précis, dont la valeur dépend de l'adresse, de l'état général et du nombre d'acquéreurs en face.

Retenez surtout le rapport : à surface et quartier comparables, la pénalité pesant sur une maison albigeoise vaut environ deux fois celle d'un appartement, pour une probabilité d'y être exposé elle aussi deux fois plus forte.

Le marché albigeois en 2024

Le prix moyen s'établit à 180 416 € et le mètre carré à 2 293 €, sur une surface moyenne vendue de 83 mètres carrés, la plus grande des villes de ce lot.

En 2019, la commune comptait 791 ventes à 1 900 € le mètre carré, pour un prix moyen de 158 570 €. Le mètre carré a donc gagné 21 % en cinq ans et le prix moyen 13,8 %, pendant que le volume reculait de 15 %.

Pourquoi l'écart entre les deux hausses

Le détail mérite un instant. Si le mètre carré progresse de 21 % mais le prix moyen de seulement 13,8 %, c'est que la surface vendue a diminué, de 87 mètres carrés en 2019 à 83 en 2024.

Autrement dit, les Albigeois achètent un peu plus petit qu'avant. Sur un marché où la maison domine, ce glissement traduit une contrainte de budget qui rend l'acheteur d'autant plus attentif aux travaux à prévoir.

Le parc albigeois par étiquette

Sur 13 977 diagnostics publiés, 993 logements sont classés F ou G, dont 258 en G. La classe E en regroupe 1 886, la classe D 4 507 et la classe C 5 464.

À l'autre extrémité, 1 127 logements atteignent les classes A ou B, soit 8,1 %. Le bien très performant reste donc minoritaire, ce qui limite la concurrence subie par un bien correctement classé.

Le rapport de force diffère nettement de celui des grandes villes. À Toulouse, un acheteur hésitant entre deux biens dispose de 93 141 logements en C. À Albi, il en trouve 5 464 : le choix existe, mais il ne permet pas d'écarter un bien sur la seule étiquette.

La brique foraine et l'ancien

Le bâti albigeois traditionnel, brique foraine et maisons de ville du centre, présente des murs épais mais rarement isolés par un matériau rapporté. Le calcul conventionnel valorise peu l'inertie et beaucoup la résistance thermique.

Une maison ancienne agréable à vivre peut donc ressortir en E ou F sans que l'occupant l'ait jamais ressenti comme inconfortable. C'est un écart de perception fréquent, et il surprend au moment de vendre.

L'inverse existe aussi : une maison correctement isolée dans les années deux mille, mais dont plus personne ne détient la facture, se retrouve traitée comme si rien n'avait été fait.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Avant d'accepter une étiquette décevante, regardez sur quoi elle repose. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage. Un mur enduit lui reste opaque.

À défaut d'information, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur conventionnelle d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence de preuve. Une partie des mauvaises notes albigeoises décrit un bâti réellement nu, une autre un bâti jamais documenté.

L'avantage du propriétaire de maison

Il existe, et il est réel. Contrairement au copropriétaire qui doit solliciter un syndic, le propriétaire de maison détient ses propres archives : facture d'isolation des combles, devis de remplacement des menuiseries, attestation de fin de travaux.

Avec 45 100 € en jeu sur une maison classée G, une heure passée dans un carton de factures est probablement l'heure la mieux payée de la vente. Il faut y chercher un nom de matériau suivi d'un nombre de millimètres.

Louer à Albi : ce que le calendrier impose

Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les baux en cours ne basculent qu'à leur renouvellement.

Cela vise 258 logements albigeois aujourd'hui, 993 en 2028, puis environ 2 900 en comptant les 1 886 classés E. Les obligations du bailleur sont réunies sur les diagnostics de location.

Avant de fixer un prix

Sur un marché de 671 ventes annuelles, chaque transaction compte et chaque acheteur compare peu de biens à la fois. Une étiquette découverte en cours de négociation pèse donc lourd, faute d'alternative pour le vendeur.

Connaître sa classe avant de publier reste le geste le plus rentable, et le tarif d'un DPE n'a aucune commune mesure avec ce qui se joue. Si la note déçoit, l'audit énergétique chiffre les travaux et rend la discussion concrète, comme le rappelle les diagnostics de vente.